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发文/《财经天下》专刊创作者李逗
编写/董雨睛
“大家确实运势非常好。”
2020年佳兆业中后期销售业绩新品发布会上，佳兆业创办人郭英成高兴得很开心。在提到深圳市基本建设先行示范区时，一向严肃认真的郭英成，难能可贵喜不自胜。上年8月，郭英成与华为任正非、腾讯、马明哲、王传福、王建林等，被评选为“深圳经济特区40周年纪念最受尊重40位创业者”。但没有人想起，只是1年以后，“运势很非常好”的郭英成，还需要再为“生存下去”再次犯愁。
（图/视觉中国，佳兆业创办人郭英成）
2021年11月初，身在我国香港中环四季酒店的郭英成，日子早已逐渐不如意。起先佳兆业被债卷组织下降定级，然后又碰到数百位投资人的投资理财兑付，股债连杀等，一系列运营下降的数据信号，让佳兆业深陷社会舆论的生灵涂炭中。
2014年，佳兆业集团公司曾有一样的危机，并从而股票停牌3年，2017年才重回金融市场，因而拥有“不死鸟”之称。现如今，伴随着投资理财产品的兑付危机，佳兆业又再次赶到了运势的大转折。
这一次又到佳兆业呈现“运势”的时时刻刻。
11月24日，佳兆业集团公司在香港交易所公示称，已就本额度约10.97亿人民币投资理财产品执行还款对策，申请办理于11月25日修复买卖。
11月25日早间新闻约9点，佳兆业再一次发布消息，表明向其发售的2021年期满的年利率6.5%优先票据的合资质持有者明确提出互换质权及允许征询，换句话说对下个月期满的美金单据提早进行了行動。
信息公布后不上三十分钟，佳兆业集团公司股票复牌，股票价格闻声而涨，上涨幅度一度逾20%。
虽然困境多重，但郭英成也许是归属于永不言败那派的，他确立表态发言称“不平躺”，积极脱困的郭英成这一次能让佳兆业松上一口气吗？
投资理财兑付“危机”
近年来，房企爆雷声持续，继广州恒大、新力陆续爆雷后，10月初花样年的“平躺毁约”，又让美元债销售市场神经系统越来越出现异常比较敏感。而极度依靠美元债的佳兆业，变成第一批中弹者，但它的行動也快。
在“投资理财危机”暴发20天之后，佳兆业发布了最后的投资理财兑付计划方案。
11月22日夜间，佳兆业公布了一则有关《锦恒財富商品兑付计划方案》公示，公布了投资理财产品的最后兑付結果。依据全新的计划方案表明，佳兆业对投资者选用分期付款兑付的方法，相继兑付本钱及贷款利息；对于投资者期满的本钱，期满本月兑付10%，自此每3个月兑付10%。
20天内，这则3亿港元的投资理财兑付危机，一度让广东潮汕房企佳兆业深陷本金流通性困境中。11日至4日早上8点，佳兆业在深圳市的办公点——深圳市嘉里中心，集聚了近500位投资人。她们是来寻找投资理财产品的兑付计划方案的，涉及到投资理财额度达约127亿人民币。
投资人集聚的原因实际上也非常简单，是该笔3亿港元的投资理财贷款逾期引起了链式反应。该投资理财产品由锦恒財富发售，底层资产为佳兆业新项目，且由佳兆业集团公司贷款担保，原故在10月底兑付，但截止到期满日，投资人沒有接到兑付本钱和贷款利息。
焦虑情绪的投资人们这才赶到了佳兆业办公楼，把公司办公室围了个密不透风，她们规定高管得出兑付计划方案，解释资产怀疑。当日中午，佳兆业行政总裁麦帆等一众管理层紧急召开投资人大会，百鸟啾啾抚慰投资人。
沟通交流大会上，麦帆诚挚地交待了投资理财兑付被困的来龙去脉，他表明，截止到10月中下旬，佳兆业账上仍有241亿人民币现钱，但为受到限制资产；也有超120亿人民币在途资金，为房屋出售余款。资产到账后必须注入金融机构监管部，保证金融机构能付息和保交楼。因而，佳兆业觉得自身仅仅流通性发生了一些难题，归属于“分阶段的步履维艰”，并不是资金链断裂。
而针对此次3亿港元的兑付难点，麦帆在接收新闻媒体访谈时表述道，10月29日，佳兆业坐落于深圳坪山新区的燕澜和鸣新项目新房开盘，市场销售回拢了约12亿人民币，计划用该笔预购款兑付期满的投资理财产品，“但（该笔钱）一进到金融机构监管账户立刻被冻洁”。
没成想，此次投资理财贷款逾期事情越来越激烈，久住香港、“人们在医院门诊”的郭英成闻风而来。他赶忙电话连线当场投资者讲到，“给佳兆业時间，有水平和方法还款。”而在投资人持续规定有详尽分配后，郭英成回应将在下午得出计划方案。
现如今，伴随着佳兆业兑付计划方案的宣布公布，投资人的焦虑情绪也随着获得减轻。佳兆业表明，“了解并已与一部分投资者意味着沟通交流，将视资产筹资状况并按有益于投资者的标准逐渐提升兑付计划方案，包含分配提早兑付。现阶段10月、11月期满的商品，第一期兑付11月22日早已到账。”
烂尾之首的创业历程
虽然发布了兑付计划方案，但针对郭英成来讲，危机都还没彻底度过。投资理财产品引起的一系列资产流通性窘境，仍等待处理。
这并并不是郭英成人生道路中的第一个“至暗时刻”。广东潮汕巨头郭英成的人生道路，经历过许多起起落落。
1999年，郭英成、郭英智、郭俊伟三兄弟一手创立佳兆业。从公布报导看来，非常少有些人了解郭氏三兄弟是怎样发家的，仅从郭英成接纳新闻媒体时表示过：“在未搞房地产业买卖以前，我们在广东潮汕一带做交易及工业生产买卖，由于见老乡搞房地产业买卖绘声绘色，因此自身也参加在其中。”
1999年，郭英成拿到的第一个新项目“桂芳园”，让佳兆业一炮而红。这一项目本来仅仅一个部位偏僻、人迹罕至的烂尾，但郭氏三兄弟却将其打产生了布吉第一个大中型小区，一时间销售市场反应轰然。此后以后，郭英成将“桂芳园”的成功案例，拷贝到了深圳市、广州市等地的大中型烂尾楼，摆脱了一个城市发展的路面，拥有“旧城改造之首”的美名。
旧城改造新项目，让佳兆业坐上时期发展趋势的顺风车，短短的11年就升职到经营规模房企百亿元俱乐部队。但也导致了另一个安全隐患：政商关系关联过度紧密，导致郭英成坠落贪污腐败事件。
2014年，因卷进贪污腐败案子，郭英成一度传闻被扣留，佳兆业深圳市预购的诸多楼盘房源被锁，现金流量快速匮乏造成债券违约，随后陷入绝境。那一年，佳兆业负债达到650亿人民币，一年内期满的负债达到300亿人民币。
为减轻销售市场顾虑，郭英成大家族乃至公布撤出佳兆业股东会，还曾方案把财产卖给融创中国，离取得成功陪睡仅有一步之遥。之后，在同乡生命人寿的开赴下，佳兆业资产获得填补，被锁楼盘慢慢开启，得到化险为夷，也趁机搭上房市上行期的滴滴顺风车。
风雨飘摇7年之后，现如今，佳兆业再遇兑付危机。而与上一次的危机不一样，佳兆业本次的负债难题点爆得十分忽然。2021年中后期销售业绩新品发布会上，佳兆业高管高姿态发布，佳兆业取得成功从“黄档”降至“绿档”，账上现钱近500亿人民币。但伴随着10月份，评级机构陆续下降房企定级，佳兆业的流通性危机也被点爆。
10月27日，惠誉下降佳兆业长期性外汇外国投资者毁约定级（IDR），由“B”下降至“CCC ”，高級贷款无抵押定级和企业发售美金高級单据的定级由“B”下降至“CCC ”；10月28日，标准普尔将佳兆业长期性外国投资者银行信贷定级由B降低至CCC 级，定级未来展望为消极。
11月4日，房地产公司遭受股债连杀，佳兆业12月7日期满美元债每1美元面值跌15便士至47便士，股票价格也是暴跌15%。
财产也有余粮
兑付计划方案发布后，等候郭英成的另一个更高难点取决于，将要期满的美元债偿还难题。
一直以来，借新还旧全是房企们保持负债均衡的关键方式，但伴随着组织对其定级的持续下降，佳兆业要想再度依靠美元债股权融资，越来越出现异常艰难。
而受一部分房企美元债毁约危害，金融市场对房企的自信心快速催毁，国际性评级机构标普评级也是在四周内，聚集下降了32家房企定级，称得上有史以来之最，让房企们的美元债并购重组之途近乎堵漏。
做为美元债种植大户的佳兆业，变成第一个的“受害人”。2021年上半年度，佳兆业境债务发售所得的账款做到163.38亿人民币，做到了上年整年的80%上下。Wind数据信息表明，现阶段有三家房地产公司的总量美元债经营规模超出百亿美元，各自为广州恒大、佳兆业集团公司及其碧桂圆，在其中佳兆业集团公司以122亿美金稳居第二。
美元债股权融资艰辛下，如何缓解当今的资产窘境？郭英成的法子是“卖卖卖”，勤奋转现手上高品质财产，减轻流通性焦虑不安的局势。
“财产交易、资产处理大家都十分赞同，佳兆业的财产绝大多数合理布局在深圳市和大湾区，品质优质。”郭英成讲到，期待投资者坚信该企业有工作能力、有义务解决困难。
11月8日深更半夜，佳兆业传出申明，称“正加速高品质资产处理，资金回笼兑付財富商品”。申明中还得出了4个处理对策：更有效的投资理财兑付计划方案、卖高品质财产、质押财产和加速市场销售资金回笼。
好在佳兆业账目上的资产质量并不低。就在佳兆业爆雷的第二天，便有销售市场信息传来，华润置地等国营企业正商谈干预佳兆业一部分深圳旧改新项目。但是，华润置地层面迅速否定了这则传言。
而依据市场信息，佳兆业原本定售卖的18个新项目早已扩张至25个，保守估计总额将做到1000亿人民币之上。“企业在深圳市有95个旧改新项目，总金额约为6000亿人民币。”佳兆业高管表明。
出让旧城改造新项目，被佳兆业看作本次渡过危机的一大牌面。此外，佳兆业也在根据售卖财产、减价营销、质押财产等方法，务求渡过危机。早在2021年10月3日，佳兆业根据质押集团旗下物业管理公司佳兆业幸福67.18%股份，开展股权融资。另据新闻媒体称，佳兆业已经为香港两个住房土地找寻顾客。
售卖旧城改造、多样化业务流程等，是郭英成解决当今资产窘境最快捷的方法。但应对下滑的市场环境，郭英成能不能再度绝地逢生，他的运势还是否会再次好下来，回答还需要再等一等。
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